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【经济科普】房东为何不降房租?从地租跟价值储藏谈起

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【经济科普】房东为何不降房租?从地租跟价值储藏谈起

近年来台湾景气疲软,许多商家不堪高额房租而决定收摊,但为何房东还是不愿意降价求租呢?

要明白这种现象为何会发生,必须先对什幺是地租有所理解。土地是大部分生产活动不可欠缺的要素,毕竟无论是服务业或製造业通常都还是要有一个承载的空间,然而土地的价值却是被动的取决于其上的经济活动。每单位土地能产生多少经济利益,就决定了地租的高低,所以往往农地便宜,而商业圈昂贵。

土地与资本、劳力等生产要素的性质有相当大的不同,不是靠生产技术或教育进步来推动,农地或是工业用地自然本质上并没有太大的不同,最大的区别是来自于人为的特区划分,如当政府允许农地能转为其他用途,往往地价就会暴增,其过程根本不需要太多其他改进,只要一纸公文即可。当然实务上并不是都这样,对于土地的改进,理论上还是来自于基础建设的投入。

农地需要水渠,工业用地需要稳定的供电,商业区繁荣需要更多公共交通。所以由此可知,正常来讲,决定地租高低的主要力量应该是政府才对。但事实上似乎并不是如此,因为政府往往不直接拥有所有受益的土地,所以基础建设投资并未直接从地租中获得回报,而是间接使私人获利令其缴纳的税收增加。这其中带来了不甚公平的问题,但这非本文所要讨论的範畴。

地租是抑制力

必须注意的是,虽然基础建设是引导地租增加的重要因素,但私人建商在改进土地方面并非没有贡献,且其实非常重要。虽然常常被视为炒房炒地的元兇,但事实上建物本身使原本僵固的土地供给增加,甚至进一步活化土地利用,例如兴建商业大楼等现代化功能性建筑。所以通常都市发展到一定阶段就需要都更,否则空间供给不够,经济成长将会因为高涨的地租而被抑制。所以在此,把建物也视为土地的延伸,将房租也概括进地租内一起讨论。

是的,所谓的地租是经济活动的抑制力。地租作为房地产的时间报酬,往往也是市场上决定地价高低的主要因素,所以正常来讲地价越高、房价越高,就表示经济成长的阻力越大,是一种反向的抑制力,是瓶颈而不是什幺火车头。就算 GDP 计算上的确会因热络的房产交易而上扬,但这多数并非仰赖生产製造、技术进步或是企业家的努力经营,单纯只是货币的堆积而已,所以也容易酿成泡沫。虽然还是有房东仍善尽管理房产的责任,但许多案例都明显是在追求超额报酬。

议价能力有差距

基本面的问题已说明,但要决定短期价格其实还是要看买卖双方的议价能力。常有人认为房地产市场应保持自由竞争,但很明显这容易导致市场失灵。先不论土地的稀有性,造成供给方议价能力较高。事实上就如前所述,土地异质化的程度很高。除了特区问题之外,也常受到地理位置及其他因素影响,只隔一条街地租就有可能差很多,也可以说并没有一模一样的土地,1 楼到 5 楼房租都可以不同。

所以儘管地租理论上是由经济活动决定,也就是由需求方决定,这显现在台北房价会比东部为高。但在个体上,供给方的议价能力其实更具有优势。尤其房东拒绝交易的成本往往远低于房客,对景气衰退的忍耐力也更高,所以才常常听到就算未有人出高价,但房东仍要涨租,而房客无能为力的情事。这已能很好的解释这个市场失灵现象,但实际问题还不仅如此,还有其他因素,也就是价值储藏及金融槓桿的影响。

成贷款基础

房地产本身并不只是生产要素,做为价值储藏工具更是现行金融体系下进行槓桿操作的利器,这强化了房东拒绝交易的动机。就如同房地产价格上扬被误认为经济成长的动力一样,房地产的价值透过槓桿决定了财富能膨胀的程度。就如同有价证券,股价并不真的完全反映企业的经营活动,但却是企业价值的象徵。而房价则是来自于地租的高低,就算只是表面上的,房东为了维持其财务槓桿,避免释出资产跌价的讯息,而宁愿阻断实质的生产活动,实际上就等于是退出市场,拒绝交易。

当然这并非是可以持久的均衡现象,虽然土地的异质性很高,但仍然会受到邻近房地产价格的牵连,若有人开头贱卖,整区房价可能都会跟着崩盘。相反的,把房价炒高也是同样的道理,透过假交易来控制部分地区的房产价格是常用的策略。也就是因为房产市场上常出现拒绝交易以及假交易,儘管近年来政府致力于资讯透明化,但顶多是趋向于独占性竞争。

改变属性为上策

虽然在规避风险上,民众偏好投入在房地产及贵金属等具稀有性的资产是人之常情,但黄金、白银等价格高昂对生产活动的影响远不及房地产。当然若要减少这样的状况也不是完全没有办法,例如提高非自用房产的持有税、地价税、压低房贷承作等都是各国常见的政策,以抑制房产的过度投机。

这不仅可以减少对经济的抑制力,更可以将资金释放到股市及其他商业投资,甚至是提高基本工资,令企业及个人专注于生产活动和自我的改进。使经济回归到良性循环,而不是卡死在因房地产特殊性所构筑出来的超额报酬。虽然很多房东也不是那幺贪婪,但必须正视这是个带有垄断性质的市场,地主更是影响力不亚于公、私部门的经济行为者。

归根究柢,政府应改善的是防止让房地产继续做为价值储存的工具,从而回归需求面上,如何衡量合理的地租是亟需面对的重要课题。毕竟最终地租仍然是由经济活动的繁荣程度所支撑,在一个长期停滞成长的小岛上,无论如何泡沫终将会醒。若不解决市场失灵,就算因外力支撑而没有崩盘,但抑制力若太高,整体社会仍将倒退回过去。

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